人生のうちで「一番大きな買い物」のひとつと言われるのが「住宅」の購入です。

住宅の購入は、その人によって時期が異なります。結婚するときに購入する人もいれば、転勤などがあるサラリーマンなどで定年退職後に購入する人もいます。そして、一部を除くほとんどの方は「住宅ローン」を組んで買われることになると思います。

しかしそんな住宅ローンは人生で何度も契約することでないことから、なかなか他人に相談したり知識を得るための勉強もしないものです。
実際に、住宅ローンの種類や金利、住宅ローンに関する税制などに詳しい一般のひとはほとんどいないのが現実で、銀行などの金融機関に言われるがままにローン契約する人がほとんどです。

しかし、人生で一番大きな買い物を、そんな薄い知識のままで契約することは実は危険です。その証拠に、近年では住宅ローン破産といった真面目に働いているのにローン返済が出来なくなって自己破産するケースが目立っています。

そこで、今回はあなたにピッタリの住宅ローンの選び方について解説していきますので、これから住宅を購入する方や今の住宅ローンの見直しを考えている方は、是非とも参考にしてくださいね！

第1章 住宅ローンの「金利タイプ」とは？金利についてまず解説！

住宅ローンで最も大事なのは「金利」だと言われます。金利が低ければ、返済額は少なくなります。「金利」は景気に左右され、景気が悪い時ほど低く設定されます。
金利はそのローンを取り扱う金融機関がその商品によって独自に決定しますので、注意深く調査して決める必要があります。金利の設定時期は融資の「申込時金利」と「実行時金利」の2種によって決定されます。

住宅ローンは「金利タイプ」で大きく3種類に大別されます。

そんな住宅ローン金利は、大きく分けて３つの種類に大別されます。ここでは、そんな金利について検証してみましょう。

固定金利型

返済開始から完済までの期間、住宅ローン金利が変わらないものをいいます。「フラット35」など今人気の商品も固定金利型です。

・固定金利型のメリットとデメリット

完済するまで金利が変わらず、返済が一定なので家計管理が楽というメリットがあるといえます。一方で、変動型に比べ基本的に金利設定が高めで、市場金利が下がった場合には金利を多く払うリスクがあるのがデメリットです。

変動金利型

金融情勢などの変化に伴い、返済途中で定期的に（6ヵ月ごとの見直しが多い）金利が変動するものです。好景気時は基本的に高くなり、景気の低迷時には低くなるのが特徴で、近年は過去最低レベルの基準で推移しています。

・変動金利型のメリットとデメリット

固定型に比べて金利が低いので、返済額を抑えることができます。借り入れ後に市場金利が低下すると返済額は減ることになります。しかし、金利上昇のリスクを伴うことがデメリットですが近年は低い金利で推移しています。デメリットのひとつに返済額が決定しないので、返済計画が立てにくいということがいえます。

固定金利期間選択型

2年・3年・5年・10年といった一定期間は金利が固定され、その期間が終了すると改めて固定か変動かを選べるものをいいます。

・固定金利期間選択型のメリットとデメリット

固定金利期間選択型のメリットとデメリットは、先の2種類の両方のメリット、デメリットがあるといえます。ただし、急激な金利上昇に対応する機能を備えた商品もあるのでよく調査して申し込みましょう。

第2章 住宅ローンの「審査」を知ろう！

住宅ローンで借り入れを行う際には必ず審査があります。これは、どこの銀行の住宅ローンを利用する場合でもあり、「利用者の審査」と「物件の審査」に大別されます。
それぞれに問題がある場合には、ローンの審査が通らないこともありますので十分に注意しておきましょう。

利用者の審査の種類とは？

利用者の審査では、住宅ローンを契約する人の金銭的な面、すなわち経済状況を審査します。仕事の内容や勤務先、収入の安定度などを細かく審査されますので、十分な準備が必要です。

収入額

収入は多いにこしたことはことはありませんが、少ないからローンを組めないというわけではありません。借り入れ金額と収入のバランスが重要です。

収入の安定性

収入の安定性は特に問われます。正社員や公務員といった、職業が安定していると評価は高く、自営業などでは低くなります。また、親族の保証人が付けばさらに有利です。
契約者本人が正社員であれば3年以上の勤続。自営業や法人経営者では直近3～5年の決算内容を重視しているようです。

頭金の有無

頭金は物件購入費用のなかで住宅ローンに頼らない自己資金部分です。頭金なしの住宅ローンもありますが、頭金を入れると銀行の審査評価は格段に上がります。

返済比率

返済比率は現在の年収に対する毎年の返済額を比率にしたものです。返済額÷年収で計算され、計算上で返済額が収入の30％以下になることが一定の最低基準とすることが多いようです。

過去の返済履歴

過去の借り入れ（カードローンやクレジットカード・キャッシング）などの利用履歴で、返済に遅延などの事故があった場合は、審査が通らないことが多くなります。返済完了後、５～10年で事故情報は消えます。

物件の審査

購入する物件に対する審査で、物件の技術水準や瑕疵が無いかを判断し担保価値を審査します。

所定の水準を満たした物件かどうか

物件自体に対する審査です。瑕疵が大きかったり、違法建築であった場合には住宅ローンを組むことは出来ません。

担保価値と購入価格

住宅ローンを組む際、銀行は住宅の価値を「担保価値」に置き換えて計算します。担保価値はその物件を売却するといくらになるか、ということです。物件価格が3000万円でも担保価値が2000万円の場合はその額までの住宅ローンしか組むことができません。不足分は頭金などで補う必要があります。

第3章 住宅ローンの借入期間と決め方を知ろう！

住宅ローンは通常10年位から最大35年ほどのローンを組むことができます。期間については、利用者がある程度自由に決めることができますが、どのくらいの期間を目安にするべきなのでしょうか。ここでは、住宅ローンの利用期間について考えてみましょう。

長く借りて、早く返す！

住宅ローンは借り入れであり「借金」です。借りている間は当然金利が発生します。なので、なるべく早く住宅ローンは返済したいものです。かといって、最初からギリギリ払える返済額でローンを組んでしまうと、生活の経済的なリスクが高くなります。比較的余裕をもった返済額で長めのローンを組んでおき、生活や経済的に余裕が出来た場合には「繰り上げ返済」を行うのが賢明と言えます。いまは繰り上げ返済の手数料が無料でできる金融商品も多くなっていますので、余裕のあるときに繰り上げ返済を織り交ぜながら、上手に早く、そして無理なく返済して返し終えましょう。

第4章　いまは空前の「低金利時代」です！

いま、世の中は空前の低金利時代であり、これはある意味「不景気」を表している指数になります。こんなときは、低金利で組んだ住宅ローンを借り換えたり、繰り上げ返済するよりは、余裕分を投資にまわすという手段もあります。もちろん「投資」には、リスクが伴うので、全くの素人がやみくもに手を出すことはおすすめ出来ません。FPに相談して、積立型の保険や年金基金を利用するなどして、少しでも自分の生活や老後に備えるマネープランを再考することも大切になる時代が来ているのです。
もしも経済的な余裕が出来たり不意の収入があったときはFPに相談して、あなたのライフプランに合うかたちでお金を使うようにしましょう。

第5章 あなたにピッタリの住宅ローンを選びましょう！

住宅ローンを組む際には「金利の種類」と「自分の職業と収入」を基準に、「ローンの長さ（期間）」を決定していきます。「歴史的な低金利」が続く現在では固定金利がいいように思いますが、その中にもいろいろな商品が用意されており、各金融機関によってそれぞれのメリットとデメリットがあります。相談料無料のFPに相談して、自分の職業や収入、家族構成などを考慮しながら、自分にピッタリの住宅ローンを賢く利用しましょう。FPは、あなたの家計や経済状況を検証し、あなたにピッタリの住宅ローンの返済計画を立てるだけでなく、それに対応する保険や金融商品を提案します。もしものときや、家族への負担軽減を視野に入れた安全で確実なローンプランを作成しますので、住宅ローンを契約する前に必ず相談することをお勧めします。FPは電話1本であなたの自宅まで、日時を問わず出張無料で伺います。もしも、いまあなたが住宅ローンや家計のことで悩んだり困ったことがあれば、すぐに電話してください。そうすれば、あなたの悩みを最善の方法で解決いたします。