人生で一番大きな「買い物」と言われるのが「住宅」です。一部を除くほとんどの方は「住宅ローン」を組んで買われることになります。そこで、あなたにピッタリの住宅ローンの選び方について解説していきましょう！

第1章　住宅ローンの「金利タイプ」とは？金利についてまず解説！

住宅ローンで最も大事なのは「金利」だと言われます。金利が低ければ、返済額は少なくなります。「金利」は景気に左右され、景気が悪い時ほど低く設定されます。
金利はそのローンを取り扱う金融機関がその商品によって独自に決定しますので、注意深く調査して決める必要があります。金利の設定時期は融資の「申込時金利」と「実行時金利」の2種によって決定されます。

住宅ローンは「金利タイプ」で大きく3種類に大別されます。

固定金利型

返済開始から完済までの金利が変わらないものをいいます。「フラット35」など今人気の商品も固定金利型です。

・固定金利型のメリットとデメリット

完済するまで金利が変わらず、返済が一定なので家計管理が楽。一方で、変動型に比べ基本的に金利設定が高めで、市場金利が下がった場合には金利を多く払うリスクがある。

変動金利型

金融情勢などの変化に伴い、返済途中で定期的に（6ヵ月ごとの見直しが多い）金利が変動するもの。

・変動金利型のメリットとデメリット

固定型に比べて金利が低いので、返済額を抑えることができる。借り入れ後に市場金利が低下すると返済額は減る。しかし、金利上昇のリスクを伴う。返済額が決定しないので、返済計画が立てにくいといえます。

固定金利期間選択型

2年・3年・5年・10年といった一定期間は金利が固定され、その期間が終了すると改めて固定か変動かを選べるもの。

・固定金利期間選択型のメリットとデメリット

メリットとデメリットは、先の2種類の両方のメリット、デメリットがあるといえます。
ただ、急激な金利上昇に備えた商品もあるのでよく調査して申し込みましょう。

第2章　住宅ローンの「審査」を知ろう！

住宅ローンで借り入れを行う際には必ず審査があります。これは、どこの銀行の住宅ローンを利用する場合でもあり、「利用者の審査」と「物件の審査」に大別されます。
それぞれに問題がある場合には、ローンの審査が通らないこともありますので、十分に注意しておきましょう。

利用者の審査の種類とは？

・収入額

収入は多いにこしたことはありませんが、少ないからローンを組めないというわけではありません。借り入れ金額と収入のバランスが重要です。

・収入の安定性

収入の安定性は特に問われます。正社員や公務員といった、身分や職業が安定していると評価は高く、自営業などでは低くなります。正社員であれば3年以上の勤続。自営業や法人経営者では直近3～5年の決算を重視しているようです。

・頭金の有無

頭金は物件購入費用のなかで住宅ローンに頼らない自己資金部分です。頭金なしの住宅ローンもありますが、頭金を入れると銀行の審査評価は上がります。

・返済比率

返済比率は現在の年収に対する毎年の返済額を比率にしたものです。返済額÷年収で計算され、30％以下になることが一定の最低基準とすることが多いようです。

・過去の返済履歴

過去の借り入れ（カードローンやクレジットカード・キャッシング）などの利用履歴で、返済に遅延などの事故があった場合は、審査が通らないことが多くなります。返済完了後、５～10年で事故情報は消えます。

物件の審査

購入する物件に対する審査で、物件の技術水準や瑕疵が無いかを判断し担保価値を審査します。
（小見出し）所定の水準を満たした物件かどうか
物件自体に対する審査です。瑕疵が大きかったり、違法建築だったりすると住宅ローンを組むことは出来ません。

・担保価値と購入価格

住宅ローンを組む際、銀行は住宅の価値を「担保価値」に置き換えて計算します。担保価値はその物件を売却するといくらになるか、ということです。物件価格が3000万円でも担保価値が2000万円の場合はその額までの住宅ローンしか組むことができません。不足分は頭金などで補う必要があります。

第3章　住宅ローンの借入期間と決め方を知ろう！

住宅ローンは通常10年位から最大35年ほどのローンを組むことができます。期間は利用者がある程度自由に決めることができますが、どのくらいの期間を目安にするべきなのでしょうか。住宅ローンの利用期間について考えてみましょう。

長く借りて、早く返す！

住宅ローンは「借り入れ」です。借りている間は当然金利が発生します。なので、なるべく早く住宅ローンは返済したいものです。かといって最初からギリギリ払える返済額でローンを組んでしまうと、生活リスクが高くなります。比較的余裕をもった返済額で長めのローンを組んでおき、「繰り上げ返済」を行うのが賢明と言えます。いまは繰り上げ返済の手数料が無料でできる金融商品も多くなっていますので、余裕のあるときに繰り上げ返済を織り交ぜながら、上手に早く返し終えましょう。

第4章　あなたにピッタリの住宅ローンを選びましょう！

住宅ローンを組む際には「金利の種類」と「自分の職業と収入」を基準に、「ローンの長さ」を決定していきます。「歴史的な低金利」が続く現在では固定金利がいいように思いますが、その中にもいろいろな商品が用意されており、各金融機関によってそれぞれのメリットとデメリットがあります。相談料無料のFPに相談して、自分の職業や収入、家族構成などを考慮しながら、自分にピッタリの住宅ローンを賢く利用しましょう！